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马尔代夫政府即将推出马尔代夫首个投资居留计划。 Maldives Pearl Residence Program 准入门槛为 25万美元，规划周期较长，预计 2026年的游客流量将创下历史新高。 马尔代夫不仅仅拥有如明信片般美丽的海滩和蜜月胜地。从2026年开始，这些岛屿还将成为投资者通过购买房产获得合法居留权的理想目的地。 在本文中，我们将探讨该计划的运作方式、投资马尔代夫房地产需要了解的内容、涉及的风险，以及马尔代夫目前是否值得作为投资目的地。 为什么选择马尔代夫？又为什么是现在？ 直到2026年，马尔代夫几乎是唯一一个没有官方投资居留计划的顶级旅游目的地。外国人可以在岛上工作和生活，但必须通过公司架构，而不是直接购买房产。 2025 年 7 月，情况发生了变化，马尔代夫政府在圣淘沙举行的马尔代夫-新加坡商业论坛上与该公司签署了合作协议。 亨利合伙人 ——全球领先的公民身份和居留权项目咨询机构之一。该协议正式启动了珍珠居留计划的开发。 2025年11月，马尔代夫经济部长宣布该计划将于2026年4月启动。亨利合伙公司在其网站上确认了这一消息。 预计于 2026 年上半年上市. 旅游业现状及其对投资者的重要性 马尔代夫是一个以旅游业为主导的经济体。旅游业约占该国GDP的60%。因此，对旅游景点的需求直接影响房地产投资回报。 数字本身就能说明一切： 一月2026年 ——一个月内接待游客人数达到创纪录的224,788人次。这创下了该国历史最高纪录。 今年2025 — 截至 10 月底，这些岛屿共接待了 1,79 万名游客，比上年同期增长了 10%。 住宿设施的平均入住率 到 2025 年，每年增长约 58,3%。 马尔代夫的需求保持稳定。然而，需要注意的是，2025年新增度假村供应量的增加导致部分公共运营商的每间可供出租客房收入（RevPAR）和净营业收入下降。这是新冠疫情后市场繁荣时期的正常化过程，在计算盈利能力时应将其考虑在内。 Maldives Pearl Residence Program计划：2026年初已知信息 Maldives Pearl Residence Program是马尔代夫历史上首个官方投资居留计划。让我们来看看截至发稿时已知的关键参数。 根据官方公告和行业媒体报道，获得居留权的最低门槛是 25万美元起 重要细节：具体金额、获批房产清单和投资类别将在项目正式启动后，于最终法规中予以明确。在监管框架公布之前，所有数据均为基于现行企业居民签证（CRV）机制和相关部门官方声明的初步估算。 目前的 CRV 机制是 Pearl Residence 的前身。 早在Maldives Pearl Residence Program推出之前，马尔代夫就已实行企业居民签证（CRV）。该签证允许以下人士获得居留权： 一笔为期5年、金额为25万美元的定期存款，或者 在政府批准的项目中投资 25 万美元或以上。 马尔代夫移民法的修正案进一步强化了这一基准。Maldives Pearl Residence Program在此基础上发展而来，并与国际合作伙伴亨利合伙公司（Henley & Partners）携手，成为一个结构更加完善、透明度更高的项目。 居住参数 根据初步数据，该计划包括： 长期居民签证 为期5年，可续签。 家庭成员的参与 申请中 - 配偶和子女。 无永久居留要求 在岛上——你不必一年中的大部分时间都住在马尔代夫。 有可能同时保留在其他国家的居留权。 项目合作伙伴是谁？为什么它很重要？ 亨利合伙公司已在数十个国家/地区开发或提供投资入籍和居留项目咨询服务，其中包括葡萄牙、阿联酋、马耳他、圣基茨和尼维斯、希腊等。他们的参与确保项目按照成熟的国际标准构建，并拥有清晰的尽职调查流程和透明的评判标准。 与通过当地公司机制独立构建交易相比，这降低了投资者的风险。 马尔代夫房地产：法律运作方式 在讨论投资之前，了解法律框架至关重要。马尔代夫法律历来限制外国人拥有土地所有权——这对任何买家来说都是一个关键的考量因素。 租赁权，而非永久产权 在马尔代夫，外国投资者通常不会获得土地所有权证。 长期租赁（租赁权） ——通常最长可达99年。这是岛上旅游和商业地产的惯例做法。 这在实践中意味着： 您以长期租赁权而非完全所有权的方式拥有该房产。 如果剩余租赁期限不足 30 年，则该房产在二级市场的价值会大幅下降，从而影响其估值和转售。 将租赁期限从 49 年延长至 99 年需要一次性支付大笔款项——据媒体报道，2025 年的延期交易涉及数百万美元的付款。 2025年底，马尔代夫当局讨论了放宽宪法对外国人拥有土地所有权的限制的可能性。在这些修改措施通过之前，长期租赁制度仍是标准做法。 外国投资者可以投资哪些类型的房产？ 外国买家可购买的主要房产类型有： 度假别墅和住宅 作为现有或在建度假村的一部分——这是最常见的形式。 综合度假村内的公寓 与管理公司合作。 商业地产 在已批准的投资项目框架内。 获准纳入Maldives Pearl Residence Program的房产项目将在最终规章中公布。这些项目通常已在马尔代夫经济和商业部的外国直接投资系统中注册。 盈利能力：哪些是真实存在的，哪些只是营销手段 讨论马尔代夫房地产，就不能不坦诚地探讨其盈利能力。售后回租模式在市场上被大力推广——即购买别墅后将其转让给度假村进行管理，然后获得固定比例的收益。 开发者承诺了什么？ 度假别墅的售后回租模式表明，目标回报率约为 年利率 6%（总额）该数据来自开发商的宣传资料。 真实的统计数据是怎么说的？ 为了评估这些数据的真实性，让我们来看一些行业指标： 预计到2025年，马尔代夫住宿设施的平均入住率约为 58,3%. 一些公共度假村运营商（数据来自CDL Hospitality Trusts，截至2025年）已记录 RevPAR和净营业收入下降 在新度假村供应不断增加的背景下。 游客平均停留时间减少至约 6,9 天（2025 年 1 月至 8 月）。 结论：游客数量增长，但度假村之间的竞争也日益激烈。6%的毛利率只是良好入住率的上限，并非必然结果。扣除运营费用、管理费和税金后，净利润将会更低。 评估房产时需要注意哪些方面 购买前，请务必检查： 度假村的运营历史 — 过去 2-3 年的实际入住率和每间可供出租客房收入 (RevPAR) 数据，而不是预测数据。 收入保障条款 — 担保人是谁，担保期限是多久，如果运营商破产会发生什么情况。 剩余租赁期限 ——长度越长，越有利于转售。 管理公司的结构 — 它与开发商的独立性如何，以及如何解决利益冲突。 退出投资的条件 — 特定房产是否存在流动性较强的二级市场？ (本文内容不代表本站观点。) --------------------------------- |
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